谈谈“一房二卖”

     “一房二卖”是指出卖人在签订《商品房买卖合同》后，又将同一商品房再次出卖给第三人的情况。近几年来，“一房二卖”案件数量呈现出持续上涨的趋势，归根到底是由于房价的变化，出卖人抵挡不住高房价的诱惑，才会将同一套房子买给多个买受人。下面，我们将引入一则案例来谈谈“一房二卖”所涉及的相关法律问题。

1  案情简介  

2010年4月，何某在县城新开发区以15万元购买了一套商品房。刚装修完毕，此地段房屋价格上涨, 何某便以19万元卖给郑某, 双方签订了书面合同, 郑某交付房款后搬进新房居住, 但未办理房屋登记过户手续。2011年8月, 何某又见房价上涨, 遂以27万元的价格将该房屋出卖给徐某, 双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后, 何某将19万元现金退给郑某, 并要求郑某退房。郑某认为已签订了房屋买卖合同, 且交清房款已入房居住,享有该房的所有权和使用权, 拒不退房。双方为此争执不休, 何某遂一纸诉状递到法院, 要求判令郑某退房, 确认徐某应该享有房屋所有权。

2  律师分析

       在本案中，何某收受了郑某19万元的房款，但未给郑某办理房屋登记过户手续。根据我国《物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，商品房以在不动产登记管理中心进行登记作为所有权变动的要件。郑某未予登记，不能成为房子的所有权人。故已经办理登记的徐某为该商品房的所有权人，可要求何某退房。

        对此，人们不禁要问，支付了全部购房款却不能成为房子所有权人的郑某，又该如何救济呢？

       郑某与何某签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。在何某未给郑某办理房产过户手续的情况下，郑某买房的目的不能实现，郑某对何某享有债权请求权，可以向其要求返还已付购房款及利息并赔偿损失。

3 律师建议

      买房人应提高法律风险防范意识。买房人在购买二手房或签订二手房买卖合同后，应该同时对交易的房屋进行预告登记，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”通过行使前述规定的法律权利，买房人可以最大限度的降低自身的法律风险。